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Lo short rent flessibile e senza penali ai tempi del Coronavirus
La bilancia della scelta per le imminenti vacanze oggi pende decisamente per una casa in affitto al mare o al lago (ma anche in montagna), magari con un piccolo giardino e una piscina privata, che sembra rendere più serene le famiglie che vogliono ancora mantenere il distanziamento sociale e ritornare in maniera graduale alla vecchia vita dopo il periodo di lockdown e smart working che le hanno costrette per mesi tra le mura della prima residenza.
I segnali di una crescita molto forte della domanda di case in affitto per le località turistiche è iniziata già nella fase finale del lockdown, si è ulteriormente incrementata nella fase 2 e andrà avanti anche fino a fine anno se si pensa alle vacanze invernali.
La domanda di locazione oggi segue le indicazioni che arrivano a livello governativo, puntando sulle quelle Regioni cosiddette covid-free che si potranno raggiungere con facilità e non troppo lontano dalla propria residenza.
Per le locazioni turistiche e per gli affitti sotto i 30 giorni non sono previste forme di recesso diverse da quelle pattuite. Tuttavia, anche per queste, vale la possibilità di recesso per "eccessiva onerosità" del contratto al sopraggiungere di un evento (ovviamente esterno alle parti contrattuali), straordinario e imprevedibile, che impedisca a una parte di fruire del bene nelle modalità pattuite.
In pratica, se si affitta una casa per una fiera o un evento annullato per pandemia, è possibile far valere la clausola di eccessiva onerosità, poiché viene meno, per una causa straordinaria, l'obiettivo della locazione breve. E tra queste anche la chiusura dei confini di una Regione può ricadere tra gli eventi straordinari e imprevedibili che giustificano l'applicazione dell'eccessiva onerosità.
Però bisogna fare attenzione perché alcuni contratti, per il recesso prevedono l'applicazione di penali anche fino al 30% dell'importo complessivo. In questo caso è necessario optare per soluzioni il più possibile flessibili, cioè che non prevedano clausole di recesso (molto rare) o che prevedano la disdetta gratuita fino a 1 o 2 settimane prima dell'inizio del soggiorno. In tal caso, si può minimizzare il rischio.
E se dovesse avvenire, per ipotesi, un improvviso lockdown a poche ore dalla partenza, la perdita si limita alla penale e, almeno, non all'intero importo. Ecco perché, anche tra privati, in questa fase è fondamentale negoziare clausole che consentano una disdetta meno onerosa possibile.
La rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione (molto più probabile in questa congiuntura) che di aumento del canone, può essere comunicata alle Entrate direttamente via web con il modello Rli. La nuova versione del modello è disponibile sul sito dell'Agenzia. Resta comunque ferma la modalità di presentazione "agile" prevista per la richiesta di servizi essenziali in via semplificata, mediante Pec o e-mail.
La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione è esente dall'imposta di registro e di bollo; per i casi di aumento del canone, invece, registro e bollo vengono calcolati in autoliquidazione dai software insieme ad eventuali interessi e sanzioni. Si precisa che l'accordo di rinegoziazione del canone in aumento, nel caso in cui dia luogo a un'ulteriore liquidazione dell'imposta per il contratto di locazione già registrato, va comunicato all'Agenzia entro 20 giorni.
Ma c'è un'altra fattispecie che sta prendendo piede e che può rivelarsi una vera "manna" per i locatori, soprattutto per chi può fruire di smartworking per gran parte del periodo estivo. L'affitto da 1 a 3 mesi di una seconda casa fuori città (mare, montagna o campagna), dove lavorare e godersi più spazio. Anche qui vale la ricerca della massima flessibilità possibile, già inclusa in molte offerte se si affitta tramite portali o da mettere nero su bianco nel contratto privato con il proprietario.
Ad esempio, sfruttare le case vacanze rimaste vuote per la pioggia di cancellazioni mettendole a disposizione di chi non riesce a lavorare come vorrebbe in casa propria è la scommessa di Bnb Working Spaces , il sito che mette in contatto host e smartworker. Per ora in fase di test su Roma, dovrebbe sbarcare anche a Milano e successivamente aprirsi a località di mare e montagna.
Se lo smart working entrerà definitivamente a far parte della vita degli italiani in molti casi la seconda casa si trasformerà in una seconda residenza. Questo potrebbe indurre chi può all'acquisto e chi già ne aveva una affittata stagionalmente o con la modalità dell'affitto breve, a considerare periodi più lunghi. Lo smart working potrebbe, per esempio, allungare la stagione della locazione anche a settembre e alla prima parte dell'autunno.
È facile pensare che un domani trovata la cura o debellato il virus si torni a viaggiare e a visitare città d'arte e località anche per weekend o soggiorni settimanali, per questo nei prossimi mesi il mercato degli affitti continuerà ad essere piuttosto dinamico e investire nel mattone come bene rifugio tornerà ad essere una delle migliori soluzioni. Anche diversi immobili che venivano proposti con la formula dell'affitto breve come alloggi per i turisti, soprattutto quelli gestiti dai proprietari in fai-da-te, in maniera poco organizzata e con una redditività ridotta, potrebbero tornare disponibili per la locazione abitativa.
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